瑞银预测:到2030年我国REIT市场或全球最大

周到上海

近期,成都、南京等发布促进REITs发展措施,标志我国基础设施REITs试点加速和全面推开。

今年6月21日我国首批9只REIT(C-REIT;均为基础设施资产)上市,标志着一个新资产类别诞生。近期瑞银全球研究部发布Q-Series报告《1.2万亿美元资产类别呼之欲出,中国能否成为全球最大REIT市场?》分析,中国拥有近60万亿美元的基础设施资产,其中越来越多能够产生正现金流。假设其中仅2%的资产可以通过REIT架构实现证券化,预测2030年C-REIT市场将达1.2万亿美元(为股市市值的5%)。

瑞银证券亚洲工业及基础设施研究主管徐宾指出,REIT对中国来说是较新兴,在海外是比较成熟的资产,但更多底层资产与房地产相关。中国REIT目前只包括基础设施类资产,更多是为了推动基础设施建设。如果按包括购物中心和写字楼资产的乐观情景假设,到2030年底C-REIT市场将达3万亿美元,这意味着中国将取代美国成为全球最大REIT市场。国际投资者目前只能通过QFII投资C-REIT(仅占目前9只基础设施REIT的2%),预计他们兴趣会不断提升;我国也可能提供其他投资渠道协助国际投资者参与中国REIT市场。

统计显示,美国REIT过去10年的年回报率超过10%,跑赢大多数其他类别资产。瑞银分析,中国REIT无杠杆年化收益率可以达到4%-8%。

徐宾认为,我国首批9家REITS上市后,后面一批可能审核更严格些,包括第一批有缺材料现象希望补全。因为REIT跟股票上市不太一样,股票上市更多提供的是过去表现,REIT过去财务表现也需要,但需提供很多未来假设。比如高速公路,需要提供未来养护成本预测,这会直接影响未来的现金流以及分给投资者的回报。“相信今年年底前第二批REITS会出来。”他说。